A Lei nº 13.786/2018 ficou conhecida como Lei do Distrato Imobiliário. Ela alterou regras aplicáveis à resolução de contratos de compra e venda de imóveis em incorporação imobiliária e em parcelamento do solo urbano.
A lei trouxe parâmetros para deduções, restituição de valores e informações obrigatórias no contrato. Isso não significa que todo distrato tenha o mesmo resultado. A data da contratação, o tipo de empreendimento, o motivo da rescisão e o conteúdo do contrato continuam sendo decisivos.
O que é a Lei do Distrato?
A Lei nº 13.786/2018 modificou a Lei de Incorporações Imobiliárias e a Lei de Parcelamento do Solo Urbano. Seu objetivo foi estabelecer regras mais claras para o desfazimento de contratos de aquisição de imóveis.
Ela trata de pontos como:
- informações que devem aparecer no quadro resumo;
- consequências do atraso no pagamento;
- deduções que podem ocorrer na rescisão;
- prazo e forma de restituição;
- efeitos do patrimônio de afetação;
- direito de arrependimento em situações específicas.
A Lei do Distrato vale para qualquer contrato?
A análise começa pela data da contratação e pela natureza do negócio. Contratos celebrados antes da vigência da lei podem exigir avaliação jurídica diferente. Também há distinções entre incorporação imobiliária, loteamento e outras relações envolvendo imóveis.
Por isso, não é seguro aplicar automaticamente uma regra encontrada na internet sem conferir o contrato e o empreendimento.
O que é patrimônio de afetação?
O patrimônio de afetação separa os bens, direitos e obrigações de um empreendimento do patrimônio geral da incorporadora. O objetivo é proteger a conclusão daquela obra e os recursos destinados a ela.
Quando o empreendimento está submetido a esse regime, a Lei do Distrato prevê tratamento específico para determinadas deduções e para o momento da restituição. Essa informação costuma aparecer no contrato ou nos documentos do empreendimento e pode alterar significativamente o cálculo.
Quanto pode ser retido no distrato?
A lei prevê hipóteses de dedução, mas o percentual final não deve ser analisado isoladamente. Entre os fatores relevantes estão:
- patrimônio de afetação;
- comissão de corretagem;
- pena convencional prevista no contrato;
- impostos, condomínio e encargos incidentes;
- fruição do imóvel, quando houver posse;
- motivo da rescisão;
- eventual inadimplemento da incorporadora.
Em algumas situações, a análise pode indicar a recuperação de até 75% dos valores pagos. Isso não representa uma garantia ou um padrão universal. O resultado pode ser maior ou menor conforme a legislação aplicável e os fatos documentados.
A cláusula do contrato sempre prevalece?
Não. O contrato deve ser respeitado, mas suas cláusulas não estão acima da legislação. Em relações de consumo, disposições que criem desvantagem exagerada ou contrariem normas de proteção podem ser questionadas.
Ao mesmo tempo, a simples discordância do comprador não torna uma cláusula inválida. É necessário confrontar o texto contratual com a Lei do Distrato, o Código de Defesa do Consumidor, a jurisprudência aplicável e as circunstâncias concretas.
Como funciona o prazo de devolução?
A forma e o prazo de restituição variam. O patrimônio de afetação, a conclusão da obra, a revenda da unidade, o tipo de empreendimento e a responsabilidade pelo encerramento podem influenciar o momento do pagamento.
Antes de concordar com o cronograma apresentado, confira:
- quando a restituição começará;
- se haverá pagamento único ou parcelado;
- qual evento inicia a contagem do prazo;
- se o cálculo está claramente demonstrado;
- quais deduções foram aplicadas.
O que é o quadro resumo?
O quadro resumo reúne informações essenciais do negócio em destaque. A legislação exige clareza sobre preço, forma de pagamento, corretagem, consequências do desfazimento e prazos aplicáveis.
Falhas ou omissões nesse documento podem ter relevância jurídica. A consequência depende do tipo de informação ausente, da possibilidade de correção e do impacto causado ao comprador.
Existe direito de arrependimento?
A Lei do Distrato prevê direito de arrependimento em situação específica relacionada a contratos firmados em estandes de venda e fora da sede do incorporador. O exercício depende do cumprimento dos requisitos e do prazo legal.
Essa hipótese não deve ser confundida com a rescisão solicitada meses ou anos depois. Quando o prazo de arrependimento já terminou, outras regras passam a orientar o encerramento.
Quando a culpa é da construtora?
Atraso relevante da obra, alteração indevida do projeto ou outro descumprimento contratual pode mudar a análise. Quando o encerramento decorre de responsabilidade exclusiva da incorporadora, as consequências podem ser diferentes da desistência motivada apenas pelo comprador.
É importante guardar comunicados, cronogramas, conversas, anúncios e documentos que demonstrem o ocorrido.
O que verificar antes de assinar um distrato?
Antes de aceitar a proposta, confira:
- o total efetivamente pago;
- a base usada para calcular a retenção;
- a existência de patrimônio de afetação;
- o tratamento da comissão de corretagem;
- multas, taxas e encargos;
- o prazo e a forma de pagamento;
- a existência de quitação ampla;
- o motivo atribuído à rescisão.
Se você ainda está pagando, parou de pagar ou já recebeu uma proposta da construtora, veja também o guia sobre distrato imobiliário e recuperação dos valores pagos. A comparação dos documentos com a lei permite compreender se a proposta merece ser aceita, negociada ou questionada.
Veja também a página de atuação em Distrato Imobiliário.
Este conteúdo possui caráter informativo e não substitui a análise jurídica das circunstâncias específicas de cada caso.
