O distrato imobiliário é o instrumento pelo qual as partes encerram, de comum acordo, um contrato relacionado a um imóvel. Ele não se limita a compras na planta: pode envolver contratos de compra e venda, promessas de compra e venda e outros negócios imobiliários.
Conceito
Enquanto o contrato original cria obrigações, o distrato as encerra e define como a relação será desfeita. É nesse documento que se estabelecem pontos como a devolução de valores, eventuais retenções, prazos e a quitação recíproca das obrigações.
Por produzir esses efeitos, o distrato é um documento com consequências duradouras. Sua redação merece a mesma atenção dedicada ao contrato inicial.
Quando pode ocorrer
Situações frequentes incluem:
- impossibilidade de o comprador manter o pagamento das parcelas;
- mudança de planejamento familiar, profissional ou financeiro;
- divergências relacionadas ao empreendimento;
- atraso na entrega da obra;
- descumprimento de obrigações por qualquer das partes.
A causa da rescisão não é um detalhe formal. Ela pode influenciar diretamente as consequências financeiras discutidas, especialmente quando há descumprimento atribuído a uma das partes.
Consequências
O encerramento do contrato costuma envolver três frentes: a definição do que será devolvido, a definição do que poderá ser retido e a forma de pagamento desses valores. A esses pontos somam-se questões como taxas condominiais, encargos e a situação registral do imóvel, quando aplicável.
Valores pagos e retenções
Parte do que foi pago pode ser objeto de retenção, conforme previsão contratual e legal. A discussão costuma girar em torno de dois aspectos: o percentual aplicado e a base sobre a qual ele incide. Valores acessórios, como comissão de corretagem, recebem tratamento próprio e nem sempre seguem a mesma lógica das parcelas do preço.
Prazos
O prazo de devolução depende do enquadramento jurídico da rescisão e das disposições contratuais. Existem hipóteses em que a restituição é feita em parcela única e outras em que ocorre de forma escalonada. Não há um prazo universal aplicável a todos os casos.
Acordo ou discussão judicial
Quando há convergência entre as partes, o distrato é formalizado por instrumento escrito. Quando não há acordo sobre valores, prazos ou responsabilidades, a questão pode ser levada ao Judiciário.
As duas alternativas têm implicações distintas de tempo, previsibilidade e custo. A escolha depende da análise do caso concreto, e não de uma regra geral.
O que analisar antes de assinar
Antes da formalização, é comum revisar o contrato original, os comprovantes de pagamento, as comunicações trocadas entre as partes e a minuta do próprio distrato. Cláusulas de quitação ampla, por exemplo, podem encerrar discussões que ainda não foram avaliadas.
Temas conexos são tratados nas páginas de Contratos Imobiliários e Distrato Imobiliário, além do conteúdo sobre desistência de imóvel na planta.
Veja também a página de atuação em Distrato Imobiliário.
Este conteúdo possui caráter informativo e não substitui a análise jurídica das circunstâncias específicas de cada caso.
