Distrato imobiliário: como recuperar parte do valor pago pelo imóvel

Comprar um imóvel na planta é um compromisso de longo prazo. Quando a renda diminui, as parcelas aumentam ou os planos mudam, continuar pagando pode deixar de ser possível. Nesse momento, muitas pessoas acreditam que perderão tudo porque o contrato prevê uma retenção elevada.

Essa conclusão nem sempre está correta. O contrato é importante, mas suas cláusulas precisam respeitar a legislação. Dependendo da data da contratação, do regime do empreendimento, da causa da rescisão e dos valores cobrados, pode existir direito à devolução de uma parte relevante do que foi pago.

O que é distrato imobiliário?

Distrato imobiliário é o encerramento de um contrato relacionado à compra de um imóvel. No uso cotidiano, a expressão também é empregada para situações em que o comprador busca a resolução do contrato porque não consegue ou não deseja continuar no negócio.

O encerramento exige a apuração dos valores pagos, das deduções permitidas, do prazo de restituição e de eventuais responsabilidades. Não basta olhar apenas o percentual escrito no contrato.

Ainda estou pagando. Posso pedir a rescisão?

Sim. Não é necessário esperar que a dívida aumente ou que a construtora cancele o contrato. Quem percebe que não conseguirá manter as parcelas pode buscar a formalização da rescisão e a apuração dos valores envolvidos.

Também é possível analisar o caso quando o comprador já parou de pagar ou recebeu uma proposta de cancelamento. Simplesmente abandonar os pagamentos, porém, não encerra o contrato. Enquanto a rescisão não for formalizada, podem continuar incidindo encargos.

Quanto a construtora pode reter?

Não existe uma resposta única para todos os contratos. A retenção pode variar conforme:

• a data em que o contrato foi assinado;
• a legislação aplicável;
• a existência de patrimônio de afetação;
• a causa do encerramento do negócio;
• as despesas que podem ser comprovadas;
• as cláusulas contratuais;
• eventual atraso ou descumprimento da incorporadora.

A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, estabeleceu regras para contratos de aquisição de imóveis em incorporação imobiliária e loteamentos. O enquadramento correto depende das características do empreendimento e da contratação.

É possível recuperar até 75% do que foi pago?

Pode ser possível, conforme as circunstâncias. A referência a até 75% representa uma possibilidade de análise e não uma regra para todos os compradores.

Para estimar um percentual juridicamente defensável, é preciso identificar:

• quanto foi efetivamente pago;
• quais valores integram o preço do imóvel;
• se houve comissão de corretagem;
• qual é o regime jurídico do empreendimento;
• quem deu causa à rescisão;
• como a construtora calculou multas e deduções.

Em relações de consumo, cláusulas que imponham desvantagem exagerada podem ser questionadas. Isso não significa que toda multa seja inválida. Significa que a retenção, sua base de cálculo e as demais cobranças devem ser comparadas com a lei e com os fatos do caso.

E se o contrato disser que a perda será maior?

A existência de uma cláusula contratual não encerra a análise. O Código de Defesa do Consumidor permite o controle de disposições abusivas, enquanto a legislação imobiliária define hipóteses específicas de dedução e restituição.

A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça reconhece a restituição das parcelas pagas em contratos submetidos às relações de consumo. A devolução pode ser integral quando a responsabilidade pelo encerramento é exclusiva do vendedor ou construtor e parcial quando o comprador dá causa à resolução. A aplicação desse entendimento deve considerar a data do contrato e as regras legais posteriores.

Como funciona a devolução dos valores?

Primeiro, é necessário separar as parcelas do preço de outros pagamentos. A análise pode envolver:

• sinal e parcelas pagas à incorporadora;
• parcelas intermediárias e anuais;
• comissão de corretagem;
• taxas administrativas;
• multas e encargos;
• valores de fruição, condomínio ou tributos, quando aplicáveis.

A base usada pela construtora merece atenção. Uma retenção calculada sobre o preço total do imóvel produz resultado muito diferente de uma retenção calculada sobre o que foi efetivamente pago.

Qual é o prazo para receber?

O prazo varia conforme o regime do empreendimento, as disposições legais aplicáveis, o momento da rescisão e a responsabilidade pelo encerramento. Por isso, promessas de pagamento imediato ou a afirmação de um único prazo para qualquer distrato podem ser incorretas.

O contrato e a proposta da construtora devem ser lidos em conjunto com a legislação. O guia sobre a Lei do Distrato Imobiliário explica os principais fatores que influenciam retenções e prazos.

Já assinei o distrato. Ainda posso questionar?

A assinatura de um termo de cancelamento pode incluir quitação ampla e declarações com efeitos importantes. Ainda pode existir espaço para análise diante de cláusulas abusivas, falta de informação ou cobranças incompatíveis com a legislação, mas a situação tende a ser mais complexa depois da assinatura.

Antes de aceitar a proposta, confira o percentual de retenção, a base do cálculo, o prazo de pagamento e o alcance da quitação.

Quais documentos ajudam na análise?

Reúna os documentos que permitam reconstruir a relação contratual:

• contrato de compra e venda e anexos;
• quadro resumo;
• comprovantes de pagamento;
• boletos e demonstrativos financeiros;
• proposta de distrato ou termo de cancelamento;
• conversas e notificações com a construtora;
• documentos sobre atraso ou alteração do empreendimento;
• informação sobre patrimônio de afetação, quando disponível.

Com esses documentos, é possível comparar a proposta recebida com as regras aplicáveis e identificar quais valores podem ser discutidos.

O que fazer antes de aceitar a proposta da construtora?

Não é necessário aceitar imediatamente. Leia a proposta com atenção e evite decidir apenas com base no percentual destacado. Uma análise individual pode verificar se a oferta está de acordo com a legislação e se existem pontos que justificam negociação ou discussão jurídica.

O objetivo não é prometer uma restituição específica, mas impedir que uma decisão financeira importante seja tomada sem clareza sobre direitos, custos, prazos e riscos.